Resposta direta
Depende da origem do imóvel e da situação da dívida. Nas operações do FAR e do FDS, a lei não admite transferência sem quitação e considera nulas as cessões feitas em desacordo. No imóvel financiado com alienação fiduciária, a venda com dívida em aberto depende do credor. Com o imóvel quitado e a propriedade livre na matrícula, a venda segue as regras gerais, observando o que ainda constar no registro.
Três perguntas antes de anunciar
- De onde vieram os recursos: FAR, FDS ou financiamento?
- A dívida está quitada, com termo de quitação e baixa da garantia na matrícula?
- Há cláusula no contrato com o agente sobre uso, ocupação ou transferência?
Sem essas respostas, qualquer promessa de venda é arriscada para os dois lados. Veja como identificar a origem no guia imóvel subsidiado e imóvel financiado.
Quando ainda há dívida
Nas operações do FAR e do FDS, a Lei 11.977/2009 não admite transferência entre vivos sem a quitação (art. 6º-A, § 5º, III), e a quitação antecipada segue a regulamentação do Ministério das Cidades (inciso II). Nas operações do FAR, vender ou ceder antes da quitação provoca o vencimento antecipado da dívida (art. 7º-B, I), e o descumprimento pode levar à retomada do imóvel (Lei 14.620/2023, art. 12, § 1º).
No imóvel financiado com alienação fiduciária, a transmissão dos direitos para quem vai assumir a dívida depende de anuência expressa do credor (Lei 9.514/1997, art. 29). O comprador, nesse caso, passa por análise do agente. O guia transferência de financiamento trata desse caminho.
Quando o imóvel está quitado
Com a quitação comprovada e a garantia baixada na matrícula, a venda segue as regras gerais: a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Antes de assinar, peça a matrícula atualizada e confira se não restou averbação, ônus ou pendência. Se quem vende é casado ou vive em união estável, confira a participação do cônjuge e as regras de titularidade do programa.
O papel do documento escrito
Um bom instrumento particular organiza preço, prazos, entrega das chaves, quem paga custas e o que acontece se a quitação ou a anuência não sair. Ele não supera uma proibição legal: um papel assinado em desacordo com a lei do programa pode ser nulo. As regras gerais desse tipo de contrato, fora do contexto do programa, estão em contratodevendaimoveis.com.br.
Fontes oficiais
- Lei 11.977/2009 (regras do PMCMV ainda vigentes)Art. 6º-A, § 5º, II e III, e § 6º; art. 7º-B, I: quitação, transferência e nulidade nas operações do FAR e do FDS.
- Lei 14.620/2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida)Art. 12, § 1º: retomada do imóvel por descumprimento contratual.
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 29: transmissão de direitos com anuência expressa do credor fiduciário.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 1.245: a propriedade se transfere com o registro do título.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Regras do programa mudam por lei, medida provisória e normas do Ministério das Cidades: confira a fonte oficial e o seu contrato antes de decidir.